Der er godt nyt for landets andelsboligforeninger. Den 4. april 2024 vedtog Folketinget Lovforslag L 111, der er en ny lov, som udvider værdiansættelsesprincipperne for opgørelse af andelskronen.
Af Kristian Frøhlich Rosager, Partner hos Søby Revisorer A/S og ekspert i andelsboligforeninger
Siden 2012 er der ikke udarbejdet nye offentlige ejendomsvurderinger for andelsboligforeninger. Det har betydet, at andelsværdierne ikke har fulgt med resten af boligmarkedet hos de foreninger, som har valgt at holde fast i den offentlige ejendomsvurdering som værdiansættelsesprincip.
De foreninger, som har følt sig nødsaget til at skifte værdiansættelsesprincip til valuarvurdering for at handle deres andele til markedsaktuelle priser, har omvendt påført foreningen en yderligere omkostning til valuarens arbejde. Dette er især en byrde for mindre foreninger, hvor prisen pr. enhed er større, og handelsfrekvensen lavere.
Af vedtagelsen Lovforslag L 111 er der dog godt nyt for landets andelsboligforeninger. I denne artikel giver jeg et kort overblik over ændringerne, herunder den praktiske håndtering af de udfordringer, som følger med vedtagelsen.
Loven, som trådte i kraft den 15. april 2024, introducerer to markante ændringer til opgørelsen af andelskronen:
- Udvidelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 18 til 42 måneder.
- Muligheden for at regulere den seneste offentlige ejendomsvurdering med Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Udvidelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger
Den nye lov gør det muligt for andelsboligforeninger at forlænge gyldighedsperioden for valuarvurderinger til 42 måneder. Det betyder dog, at der vil ske en forsinkelse i opdatering af ejendomsværdierne hos de foreninger, som ønsker at udnytte den forlængede frist. Dermed øges risikoen for, at andelsbeviser bliver handlet til priser, som ikke er markedsaktuelle.
For at modvirke konsekvenserne af uaktuelle valuarvurderinger, er det min opfattelse, at store foreninger, som faciliterer flere årlige handler, bør holde fast i de årlige valuarvurderinger for at sikre markedskonforme priser. For mindre foreninger med lav handelsfrekvens kan den udvidede gyldighedsperiode være en passende løsning, da det giver mulighed for besparelser.
Krav om opdaterede dagsværdier i regnskabets balance
Det er vigtigt at understrege, at de nye regler om udvidelse af gyldighedsperioden for valuarvurdering kun gælder ved beregning af andelskronen. Ved fastsættelse af ejendommens værdi i regnskabets balance, vil det fortsat være et krav at få dagsværdien opgjort.
I praksis kan udfordringen håndteres ved indhentelse af et valuarnotat, som er en forenklet version af valuarvurderingen. Valuarnotatet er typisk et par tusinde kroner billigere, men kan ikke bruges til opgørelse af andelsværdierne, da det ikke opfylder branchenormen for vurdering af ejendomme i henhold til andelsboligloven.
Skifte til kostpris – en mulig løsning
En anden mulighed, som foreninger kan overveje, er at skifte regnskabsprincip fra dagsværdi til kostpris. Erhvervsstyrelsen accepterer, at andelsboligforeninger én gang kan skifte fra dagsværdi til kostpris, hvis ændringen sker med henvisning til reglerne om fastholdt vurdering – uanset om foreningen faktisk gør brug af reglerne.
Efter min vurdering bør Erhvervsstyrelsen fremadrettet acceptere ét skifte fra dagsværdi til kostpris, uanset om begrundelsen er baseret på reglerne om fastholdt vurdering eller de nyligt vedtagne ændringer til andelsboligloven. Sidstnævnte bør desuden betragtes som best practice for de andelsboligforeninger, der ønsker at benytte muligheden.
Et skifte til kostpris kan give yderligere økonomiske besparelser, da der ikke er behov for løbende indhentelse af valuarnotater. Beslutningen om skift af regnskabspraksis bør imidlertid overvejes nøje, da Erhvervsstyrelsen ikke tillader skift frem og tilbage mellem dagsværdi og kostpris. Valget skal derfor afvejes i forhold til den enkelte forenings behov og karakteristika.
Indeksering af offentlige ejendomsvurderinger
Med lovforslag L 111 får andelsboligforeninger desuden mulighed for at regulere deres seneste offentlige ejendomsvurdering ved hjælp af Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Denne regulering kan potentielt føre til betydelige stigninger i andelsværdien – især for de foreninger, som siden 2012 har holdt fast i den gamle ejendomsvurdering.
For eksempel kan værdien af en ejendom, der blev vurderet i 2012, stige med omkring 20 %, hvis der anvendes nettoprisindekset frem til oktober 2023. Det er især relevant for foreninger, der tidligere har skiftet fra offentlig ejendomsvurdering til valuarvurdering, men nu kan overveje at skifte tilbage til en indekseret offentlig vurdering, hvis denne viser sig at være fordelagtig i forhold til foreningens aktuelle valuarvurdering.
For de foreninger, der har holdt fast i ejendomsvurderingerne fra 2012, åbner de nye regler en mulighed for at øge andelsværdierne markant. Her kan foreningerne dog vælge af reservere en del af værdistigningen til fremtidige værdiregulering, hvis de ønsker at undgå en pludselig frigivelse af den fulde stigning.
Afsluttende bemærkninger
Flere foreninger har ventet med at afholde deres generalforsamlinger, indtil loven trådte i kraft. Disse foreninger har kunne drage fordel af de nye muligheder med det samme.
Bestyrelser i andelsboligforeninger, som ikke har taget stilling til implementeringen af de nye muligheder, bør sikre, at andelshavere bliver informeret om de nye muligheder. Dette er særligt relevant i forbindelse med overdragelse af andelsbeviser.
Manglende information kan få alvorlige konsekvenser. Det er blevet demonstreret i Højesteretsdom BS-25027/2023, hvor en bestyrelse blev gjort erstatningsansvarlig for ikke at have oplyst en sælger om en valuarvurdering, som kunne øge andelsværdien med ca. 18%.
Referencer
Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning for andelsboligforeninger
Tilgængelig på: https://erhvervsstyrelsen.dk/sites/default/files/2022-10/Regnskabsvejledning-for-andelsboligforeninger_TA.pdf
Lovforslag L 111
Tilgængelig på: https://www.ft.dk/samling/20231/lovforslag/l111/index.htm
Højesteretsdom, sag BS-25027/2023-HJR
Danmarks statistik nettoprisindeks
Tilgængelig på: https://www.statistikbanken.dk/pris116
